近日，深圳第三輪集中土拍收官。

(資料圖)

據(jù)了解，本輪僅供應(yīng)7宗涉宅用地，總起價(jià)118億元，均創(chuàng)下今年新低。其中，6宗成交、1宗流拍，共收金106億元。

本輪成交的6宗地塊中有2宗達(dá)最高溢價(jià)15%后成交，有4宗底價(jià)成交。拿地房企除1家為本地民企外，其他5家均為本地國(guó)企，深鐵獨(dú)攬3宗。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來(lái)看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場(chǎng)熱度較前兩輪有明顯下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。但作為一線城市，市場(chǎng)基本面依然高于其他二三線城市。

供地?cái)?shù)量創(chuàng)年內(nèi)新低

9月28日，深圳第三輪集中土拍收官。本輪僅供應(yīng)7宗涉宅用地，分布于寶安(1宗)，龍華(2宗)，光明(1宗)，坪山(3宗)，總起價(jià)118億元，供地?cái)?shù)量和總起始價(jià)均創(chuàng)下今年新低。

其中，有6宗成交、1宗流拍，共收金106億元，成交樓面均價(jià)11062元/平方米，平均溢價(jià)率5%。6宗成交地塊中，2宗拍至最高限價(jià)成交，4宗底價(jià)成交。

本輪熱度最高的是龍華區(qū)福城街道A922—0824地塊，該地塊建筑面積5.45萬(wàn)平方米，住宅部分全部建設(shè)安居型商品房，銷售均價(jià)不高于26800元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。

據(jù)了解，該地塊共吸引了10家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過一個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍達(dá)到地價(jià)上限和自持保障性租賃住房面積上限后，有9家企業(yè)報(bào)名參與搖號(hào)，最終，深圳市坂騰發(fā)展有限公司(信誠(chéng))以3.47億元+自持15600平方米保障性租賃住房競(jìng)得。

另一宗觸及競(jìng)自持的地塊是寶安區(qū)福海街道A208—0991地塊，該地建筑面積為13.06萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)不高于47950元/平方米，共有5家房企參與競(jìng)買，經(jīng)過24輪競(jìng)價(jià)，最終，華潤(rùn)以27.5億元+自持1600平方米保障性租賃住房競(jìng)得。

對(duì)于上述兩宗地受熱捧的原因，克而瑞研究中心指出，龍華福城的安居地塊銷售限價(jià)為28600元/平方米，與周邊5萬(wàn)左右的均價(jià)相比具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且地塊在最高限價(jià)+15600平方米自持的基礎(chǔ)上，實(shí)際樓板價(jià)為8918元/平方米，與26800元/平方米的售價(jià)相比，還具有較大的盈利空間。寶安區(qū)福海地塊是本次供應(yīng)地塊中區(qū)位相對(duì)較優(yōu)的地塊，且周邊配置相對(duì)齊全，周邊的潤(rùn)峯云上府項(xiàng)目6月份開盤認(rèn)購(gòu)率達(dá)到87.41%，去化表現(xiàn)較好，對(duì)本地塊的火熱成交也有一定帶動(dòng)作用。

本輪銷售限價(jià)最高的地塊是龍華區(qū)福城街道A922-0823號(hào)地塊，建筑面積9.5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)不高于53600元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)，最終，該地塊由招商蛇口以15.03億元底價(jià)拿下。

而坪山區(qū)石井街道G13305-0046號(hào)地塊是今年第二輪中的流拍地塊，此次重新掛牌，由深鐵底價(jià)競(jìng)得。

另外，光明區(qū)馬田街道的A629-1340號(hào)地塊因無(wú)人報(bào)名而流拍。克而瑞研究中心認(rèn)為，該地塊為純宅地，雖然臨近地鐵站，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊的金地明峰府項(xiàng)目今年7月開盤認(rèn)購(gòu)率僅有22.61%，市場(chǎng)反應(yīng)較差，也對(duì)本次流拍地塊產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪只有7宗地掛牌，應(yīng)該是供地最少的一次，延續(xù)了今年以來(lái)“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則，與當(dāng)前開發(fā)商整體拿地信心較弱、減少供地?cái)?shù)量以提振市場(chǎng)信心有關(guān)。

6宗成交地塊國(guó)企包攬5宗

據(jù)了解，本次土拍吸引了華潤(rùn)、中海、招商、保利、金茂、深鐵、深業(yè)、安居、嘉達(dá)、漢成、湖北聯(lián)投等16家房企報(bào)名參加競(jìng)拍。

最終，深鐵收獲3宗，拿地總金額達(dá)到60.4億元，占本輪成交總金額的一半以上；華潤(rùn)、招商、信誠(chéng)各收獲一宗，拿地金額分別為27.5億元、15.03億元、3.47億元。

值得注意的是，除信誠(chéng)為本地民企外，其他均為本地國(guó)企。

不過，深圳規(guī)劃和自然資源局表示，從報(bào)名情況看，本批次有多家民企參與競(jìng)買，占比達(dá)27%，民企參與競(jìng)買的意愿較強(qiáng)烈；從成交情況看，龍華區(qū)地塊達(dá)到溢價(jià)上限和自持保障性租賃住房面積上限后，參與搖號(hào)的9家企業(yè)中過半數(shù)企業(yè)為民企，充分展現(xiàn)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的良好趨勢(shì)。

對(duì)于深鐵拿地增加，李宇嘉認(rèn)為，一方面與地塊有關(guān)，此次有地塊是上蓋綜合開發(fā)。同時(shí)，近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規(guī)模拿地的案例。去年11月，深圳第三輪集中供地中，深鐵以178.51億元總價(jià)拿下5宗地塊。

地鐵越來(lái)越成為地方土地市場(chǎng)的生力軍。李宇嘉表示，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)越來(lái)越成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵建設(shè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開發(fā)的主要支撐；此外，國(guó)企或政府平臺(tái)中，地鐵的實(shí)力相對(duì)雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價(jià)比較高。

供地主要面向剛需群體

據(jù)了解，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主，安居型商品房、保障性租賃用房比例高。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲表示，本輪推出用地主要集中在深圳非中心區(qū)域核心地段，整體定價(jià)不高，主要面向剛需和保障群體。用地繼續(xù)沿用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，與前兩輪相比，初始建設(shè)的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。

克而瑞研究中心也指出，本輪7宗地塊主要意在滿足剛需群體的需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)位，且安居型商品房占比較高：龍華0824號(hào)地塊為純安居型商品房，銷售均價(jià)不得高于26800元/平方米，此外坪山區(qū)坑梓的兩宗地為普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建設(shè)的建面比例分別達(dá)到35%和48%。從銷售指導(dǎo)價(jià)來(lái)看也有所體現(xiàn)，本輪供應(yīng)7宗地塊中，僅1宗地的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)超過5萬(wàn)/平方米。

不過，克而瑞研究中心認(rèn)為，“剛需地塊”難吸引房企，深圳第三輪土拍熱度不及前兩輪。深圳作為今年土地市場(chǎng)熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價(jià)、整體溢價(jià)率高達(dá)15%的熱度成交；第二輪則由于供應(yīng)地塊增多，土地市場(chǎng)熱度稍有回落；第三輪土拍的熱度則進(jìn)一步下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于前兩輪土拍熱度較高的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面是由于深圳的宅地供應(yīng)持續(xù)稀缺，另一方面也跟前兩輪有一些熱點(diǎn)地塊出讓有關(guān)，例如前海、龍華民治等區(qū)域均有地塊出讓，且以15%的最高溢價(jià)率成交。

克而瑞研究中心進(jìn)一步指出，整體來(lái)看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場(chǎng)熱度較前兩輪有明顯下滑，可見即使在一線城市，也需要優(yōu)質(zhì)地塊和充足的利潤(rùn)空間才能刺激房企積極參拍，否則無(wú)論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會(huì)明顯下降。但作為一線城市，市場(chǎng)基本面依然高于其他二三線城市，在大部分企業(yè)中一線城市的土拍優(yōu)先級(jí)也更高，即使與其他城市土拍發(fā)生“撞車”情況，也將優(yōu)先考慮一線城市。因此土拍的熱度主要與地塊質(zhì)量相關(guān)，只要推出優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)熱度的復(fù)蘇將會(huì)立竿見影。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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