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銀行按市場價(jià)放貸 廣州、東莞等地二手房參考價(jià)“名存實(shí)亡”

時(shí)間:2022-12-23 11:23:25       來源:界面新聞

作為曾經(jīng)抑制二手房價(jià)快速上漲的利器,“二手房參考價(jià)制度”在廣州、東莞等城市正逐步失去效力。

雖然廣州尚未正式官宣取消“二手房參考價(jià)制度”,但自去年11月開始,廣州的銀行已經(jīng)按照實(shí)際成交價(jià)來發(fā)放房貸,近期房產(chǎn)信息平臺貝殼找房、鏈家上原本只顯示二手住房參考價(jià)的小區(qū),也已恢復(fù)顯示房源實(shí)際掛牌價(jià)。


【資料圖】

一位廣州貝殼找房員工對界面新聞表示,自銀行發(fā)放二手房貸款不再參考二手房價(jià)后,廣州的“二手房參考價(jià)制度”其實(shí)已名存實(shí)亡,目前平臺上真實(shí)掛牌價(jià)和參考價(jià)都會有顯示,算是進(jìn)一步減少了二手房參考價(jià)對市場的負(fù)面影響。

自去年2月份,深圳在全國率先推出二手房參考價(jià)以來,至少有15個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布該政策。但目前除了上海和深圳以外,大概已有13個(gè)城市的二手房指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消。

對于嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)制度的上海和深圳來說,該政策效果明顯,對二手房市場的成交帶來了不小影響。

二手房指導(dǎo)價(jià)名存實(shí)亡

為了抑制高房價(jià),廣州的“二手房參考價(jià)制度”發(fā)布于2021年8月31日,在此之前已有多個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)布該制度,包括深圳、東莞、寧波、成都、西安、紹興、上海等。

廣州首批發(fā)布二手住房交易參考價(jià)的小區(qū)共有96個(gè),其中天河區(qū)小區(qū)數(shù)量最多達(dá)到54個(gè),黃埔區(qū)有23個(gè),這也恰好是2020年至2021年上半年漲幅最大的兩個(gè)區(qū)域,參考價(jià)比當(dāng)時(shí)在貝殼的掛牌價(jià)普遍低大概3-5成。

和其它城市一樣,政策發(fā)布后,各大房產(chǎn)信息平臺上廣州上述96個(gè)小區(qū)二手房只顯示參考價(jià),銀行放貸在一段時(shí)間也都是按照參考價(jià)審批,如房源實(shí)際成交價(jià)高出參考價(jià)的話,購房者的首付成本就會高出很多。

據(jù)界面新聞了解,政策發(fā)布兩三個(gè)月后,就陸續(xù)有廣州銀行開始不按二手參考價(jià)放貸,沒過多久所有銀行都放開了。

該政策要想真正發(fā)揮作用,需要銀行按參考指導(dǎo)價(jià)來放款,通過變相提高首付款來抑制投資客炒房,如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”作為審批房貸的依據(jù),則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒,穩(wěn)定預(yù)期,對二手房的實(shí)際市場成交價(jià)格影響較小。

房產(chǎn)信息平臺將二手房真實(shí)掛牌價(jià)顯示出來后,算是解除了“二手房參考價(jià)”對購房者選房帶來的最后一個(gè)障礙,不用再去向中介詢問一個(gè)個(gè)房源的真實(shí)價(jià)格了。

如今,除了貝殼找房、鏈家已開始顯示真實(shí)掛牌價(jià)外,廣州中原地產(chǎn)、房王網(wǎng)等二手房網(wǎng)站及安客居平臺仍然只顯示政府參考價(jià)。但貝殼找房和鏈家的市場占有率更高。

雖然去年不少城市都發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)政策,但實(shí)際的政策力度存在明顯差異,大部分城市的實(shí)際交易和銀行放貸基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響,溫州、合肥等4城更從來沒出臺過實(shí)施細(xì)則。

和廣州一樣,東莞的二手房指導(dǎo)價(jià)政策在剛發(fā)布的一段時(shí)間,銀行還是按指導(dǎo)價(jià)來審批房貸,但沒多久后就不受影響了。此前東莞在貝殼找房上的相關(guān)房源也曾不再顯示參考價(jià),但后來又恢復(fù)只顯示參考價(jià)的情況,至今仍然如此。

在市場下行階段,西安是第一個(gè)“官宣”取消二手房參考價(jià)機(jī)制的城市,時(shí)間是今年7月。

深圳是“二手房指導(dǎo)價(jià)制度”施行最嚴(yán)格的城市,且至今沒有任何松動,銀行仍然只能按參考價(jià)來放貸。

市場成交下滑

如果與銀行貸款直接掛鉤,“二手房參考制度”對二手房市場的沖擊力不小。

以始終嚴(yán)格執(zhí)行“二手房指導(dǎo)價(jià)制度”的深圳為例,其目前二手房低于或接近參考價(jià)成交已成常態(tài)。

據(jù)樂有家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交,接近參考價(jià)(成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下)房源占比高達(dá)85%。

在此行情下,超過參考價(jià)10%以上房源很難成交,深圳二手房成交量也連連下跌。

自去年2月參考價(jià)發(fā)布以來,深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低,已連續(xù)16個(gè)月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且無反彈跡象。在2019、2020年市場高點(diǎn)時(shí),深圳的二手房月均成交量均超6000套。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測,目前深圳整體二手房價(jià)較高位已經(jīng)下跌近兩成,尚未見止跌跡象,繼續(xù)下行態(tài)勢明顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示,“二手房指導(dǎo)價(jià)制度”在深圳確實(shí)發(fā)揮了很大作用。過去深圳二手房價(jià)是靠加杠桿炒作起來的,二手房指導(dǎo)價(jià)政策相當(dāng)于不讓加杠桿了,再加上大環(huán)境的變化,過去的高房價(jià)就難以支撐。

在當(dāng)前的市場和政策環(huán)境下,李宇嘉認(rèn)為,深圳之后也存在取消“二手房指導(dǎo)價(jià)制度”的可能,但深圳全國樓市中的風(fēng)向標(biāo)意義太強(qiáng)了,目前條件還不太成熟。

在廣州“二手房參考制度”嚴(yán)格執(zhí)行的那幾個(gè)月,二手房成交量也很少。一位購房者告訴界面新聞,他當(dāng)時(shí)幾乎不再考慮受二手房參考價(jià)影響的小區(qū),因?yàn)槭赘冻杀咎岣咛唷?/p>

以番禺一小區(qū)房源為例,其參考價(jià)大概230萬元、業(yè)主掛牌價(jià)263萬元,如果一位首套房購買者在當(dāng)時(shí)選擇購入話,支付首付成本大概會比二手房參考價(jià)政策施行前多33萬。

最近三個(gè)月,廣州二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、0.6%。從跌幅來看,在一二線熱點(diǎn)城市中排名靠前,一線城市中跌幅最大。部分樓盤的實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)跌穿了指導(dǎo)價(jià)。

不過,由于廣州二手房參考價(jià)很早就與銀行貸款審批脫鉤,其并非導(dǎo)致廣州二手房價(jià)出現(xiàn)下跌的主因。它更大的作用是加劇了悲觀預(yù)期。

李宇嘉指出,不管是出于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià),還是穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的角度,或者是出于扭轉(zhuǎn)價(jià)格下行和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的循環(huán),退出二手房指導(dǎo)價(jià),會有一定積極作用。

當(dāng)樓市的重心轉(zhuǎn)向穩(wěn)定、擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險(xiǎn)并重時(shí),二手房參考價(jià)制度退出也在情理之中。

(文章來源:界面新聞)

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