這幾年，樓市再也沒了過去的熱度。許多人把這個(gè)原因歸咎于疫情3年，但今年在疫情放開后也沒有明顯起色，特別是4月份以后，樓市環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯下滑，到了5月份甚至出現(xiàn)了“新房價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二手房價(jià)格跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大”的情形。許多業(yè)內(nèi)專家學(xué)者是看在眼里、急在心里，紛紛獻(xiàn)出拯救市場的建議，按這些專家所言，比如降低首付款、降低房貸利率、全面放開購買套數(shù)限制等等，這些建議無非就是從需求端、從行政限制端出發(fā)的。

【資料圖】

但市場的本質(zhì)問題并非如此，不是人家不想買，是沒錢買，即使有錢買，他們看不到未來市場的潛力，干嘛要把錢放在一個(gè)變現(xiàn)不易的不動產(chǎn)上面？而且誰家沒幾套房子？房地產(chǎn)稅這把利劍如懸在喉，一旦開征，一個(gè)家庭也不可能赦免幾套房的持有稅。所以，歸根結(jié)底，樓市預(yù)期不明朗，剛需怕多花冤枉錢，投資客不敢入市，樓市怎能持續(xù)回暖呢？考慮到房地產(chǎn)前期積累了太多問題、泡沫，若要出清這些風(fēng)險(xiǎn)，這些深層次的問題是不會也無法解決的問題，只能交給時(shí)間。

因此，面對房地產(chǎn)現(xiàn)狀，在內(nèi)行人士看來，未來5年若不出意外，樓市可能會發(fā)生4大轉(zhuǎn)變，個(gè)個(gè)扎心，說到心坎里去了。

第一、老房子變現(xiàn)越來越難，置換越來越難

不知道大家有沒有注意，我們都說今年很多城市的二手房掛牌量越來越多，一個(gè)稍微大一點(diǎn)的城市，二手房掛牌量都有大幾萬套，有的甚至有二三十萬套。為何突然出現(xiàn)這么多的掛牌量？

實(shí)際上，你按照房齡篩選一下便知，5-8年房齡的次新房并不多，倒是房齡15-20年以上的占比達(dá)到了9成。這些房子還有諸多共性是，戶型老舊、物業(yè)服務(wù)不行、停車位規(guī)劃不足。好處就是地段還可以，交通比較方便。

有網(wǎng)友就說了，地段為王，房子值錢的是地段，不是房子本身。話雖沒錯(cuò)，但現(xiàn)實(shí)卻非如此，如果沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性加持，你覺得有多少人會買這樣的房子呢？而且一旦經(jīng)濟(jì)條件改善，他們寧愿買位置更遠(yuǎn)的新房、次新房。畢竟，“逆主城化”本身就是城市化后期的顯著特征。

說到底，這類老房子只能是年輕人臨時(shí)過渡之用，既然如此，他們會選擇租而不是買。

眾所周知，房齡過老的房子還有一個(gè)弊端，即銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大。一般情況下，房齡15年以下可申請7成貸款，15到20年可申請6成貸款，超過20年到25年的房子只能申請5成貸款，有的銀行甚至直接不給貸。

貸的少或者不給貸款的結(jié)果就是，能全款的有錢人看不上這種老房子，沒錢的人又沒那么多首付款。這種房子的命運(yùn)基本是有價(jià)無市，租出去不難，但要賣出去就比較難了。

而且，即使當(dāng)時(shí)省點(diǎn)租金而買了此類房子，一旦想改善置換卻是動彈不得。道理很簡單，老房子賣不出去，新房子價(jià)格又高，首付款都付不出來，然后就沒下文了。

第二、住房過剩的城市越來越多，變現(xiàn)越來越難

早在2019年，國家發(fā)改委在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)文件中首次提到了“收縮型城市”，并第一次要求收縮型中小城市瘦身強(qiáng)體，嚴(yán)控增量。這句話讀出兩個(gè)信息點(diǎn)，一個(gè)是對象為中小型城市，二是嚴(yán)控增量。翻譯成白話即是，主要是三四線以下城市，嚴(yán)控增量意味著產(chǎn)能過剩。其中，人口數(shù)量變化是檢驗(yàn)各類城市是否收縮的主要指標(biāo)。

收縮型城市主要包括四類，一是資源枯竭但轉(zhuǎn)型不成功的收縮，像玉門以5年20%的人口縮減幅度在收縮；二是產(chǎn)業(yè)遷移導(dǎo)致的收縮，東北很多城市就是典型的重工業(yè)遷出后轉(zhuǎn)型升級不濟(jì)；三是位置實(shí)在太偏，哪都不靠，本身地理位置也不佳，也無法享受到核心城市輻射；四是處在大城市周邊的中小城市，由于大城市本身發(fā)展空間還比較大，產(chǎn)業(yè)無法有效轉(zhuǎn)移輻射到周邊城鎮(zhèn)，而且大城市還虹吸他們的人口。

有機(jī)構(gòu)研究分析顯示，在660多個(gè)樣本城市中，收縮型城市已超80個(gè)，每座城市每年都有一兩萬到十多萬人口的留出。通過歷史對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2030年時(shí)，我們的收縮型城市可能由現(xiàn)在的12%占比增長到20%，差不多每5座城市就有一座收縮型城市。

研究過房地產(chǎn)都知道，房地產(chǎn)發(fā)展與城市人口有緊密關(guān)系，城市越發(fā)達(dá)，房價(jià)越高，人均住房面積也就越低，像上海人均住房面積為32平米，但全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積則有40平米，多出來的面積主要就在那些收縮型中小城市。在未來不難想象，在出生率越來越低趨勢下，那些收縮型城市不僅面臨新生兒縮減、老齡化加重，還將面對人口被其他大城市虹吸的局面。

一座城市的住房建造了就不會消失，總量上越來越多，意味著住房將越來越過剩。像前一段時(shí)間被熱炒的幾萬元買幾套房的事在未來可能不是什么新聞了，而在收縮型城市就是一種常態(tài)現(xiàn)象，不是賣多少錢的問題，能變現(xiàn)都要費(fèi)老大勁。

第三、買房難以實(shí)現(xiàn)階層跨越了，兩級分化會越來越大

說一個(gè)身邊的例子，一個(gè)是前同事A，另一個(gè)是朋友B。A同事一直認(rèn)為房價(jià)高沒有買房，租房租了快15年，存款200萬，去年在家人的鼓勵(lì)下，買了一套房子，房貸200多萬；B朋友在零幾年和12年時(shí)分別貸款買了兩套房，后又在15年買了一套房，去年換了一套大的，目前房產(chǎn)市值大概1200萬，房貸只有200多萬。

算一下他們倆的收入和年齡都差不多，但財(cái)富差距卻差了5倍，不得不說，人生過半，如果沒有特別的中獎大運(yùn)，基本難抹平兩者的財(cái)富鴻溝。說直白點(diǎn)，已經(jīng)不是一個(gè)階層的人了。然而，此時(shí)醒悟的話已經(jīng)晚了，房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過，再想通過買房實(shí)現(xiàn)階層跨越的時(shí)代一去不復(fù)返了。

原因很簡單，常住人口的城鎮(zhèn)化率已超65%，考慮到人戶分離情況，算房子城鎮(zhèn)化率應(yīng)該是超70%了，未來進(jìn)城的人越來越少。沒有那么多的人，房地產(chǎn)發(fā)展就會扭轉(zhuǎn)向下。按照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn)，未來的房地產(chǎn)市場兩極分化會越來越大。

道理同樣很好理解。隨著人口增量越來越少，房地產(chǎn)市場蛋糕明顯縮減，那么，開發(fā)商只能打改善客戶的牌，變通戶型、提升品質(zhì)、運(yùn)用新技術(shù)新材料，面積越搞越大，這些房子就是我們常說的豪宅。普通人哪能買得起，畢竟手中的老破小越來越不值錢，哪能置換得了。所以，豪宅會吸收貨幣超發(fā)帶來的溢價(jià)，物以稀為貴嘛，一般人只能望塵莫及了。

有人總結(jié)了一段話，雖然一直有人說房價(jià)高，但對于普通來說，一生能從銀行獲得的最大筆貸款就是房貸，如果把這個(gè)貸款看作投資的話，過去二十年讓很多人賺得盆滿缽滿，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富跨越，是一項(xiàng)最成功的投資。但房地產(chǎn)造富運(yùn)動已經(jīng)結(jié)束，要造富也只是富上加富，與普通人無關(guān)了。

第四、高層住宅問題將逐漸顯現(xiàn)，小區(qū)拋售壓力越來越大

這個(gè)問題，一直是熱門話題。但隨著時(shí)間推移，高層住宅呈現(xiàn)的問題會開始顯現(xiàn)。

眾所周知，我國是1998年開始的住房商品化改革，房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的發(fā)展，高層住宅從這開始發(fā)展。那以后建的房子，未來5年，房齡基本都達(dá)到30年了。按照萬科創(chuàng)始人王石的話說，住宅的平均壽命就是30年。當(dāng)然，后來他改口說是到30年就拆遷了。

但問題是，根據(jù)國家的發(fā)展路徑，我們從2018年-2019年就開始告別了大拆大建。說白了，這些30年房齡的高層住宅也不會輕易拆了。對此，我們不難理解，按照拆遷賠付1:1.5比例，加上建安成本，需要1:2才能完成成本覆蓋，也就是說，我們現(xiàn)在30層的住宅，需要建大概60層的。可能嗎？自然是不可能。

除了拆不起的原因外。還在于，超高層住宅在設(shè)計(jì)、消防等方面的要求更高，會帶來更多的城市病。所以，我們看到住建部在2021年時(shí)發(fā)文開始要求，限制縣城的住宅高度：6層及以下住宅占比不低于75%，最高不能超過18層，再高的話，要論證。直白的說，增加審批難度，超過18層能不建就不建了。

為此，國內(nèi)有建筑專家根據(jù)人們的購房習(xí)慣和發(fā)達(dá)國家高層住宅發(fā)展趨勢，對我們的高層住宅進(jìn)行了一個(gè)模擬推演后發(fā)現(xiàn)：30年后，高層住宅將淪為“貧民窟”，主要原因是隨著墻皮脫落、電梯等小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，居住舒適度大幅降低，有條件的人不斷離開這些老舊高樓，小區(qū)的拋售壓力變大，即便不賣也是租給流動人員，加上沒有經(jīng)濟(jì)條件離開的低收入群體，共同成為了這些老舊高層住宅的居住主體。

當(dāng)然，這里也要說明一點(diǎn)，那些由品牌開發(fā)商開發(fā)的高層豪宅大平層，由于品質(zhì)和物業(yè)維護(hù)較好，過高的門檻會延緩住宅價(jià)值的衰減。

以上就是未來5年樓市的幾個(gè)轉(zhuǎn)變介紹，雖然有些扎心，但我們更應(yīng)該直面問題和解決問題，對普通人來而言，能做的就是提早了解，提前避坑，減少試錯(cuò)成本。對于一些不可逆的東西，也需要我們的管理方給予更多的關(guān)照，緩解一些問題的發(fā)生。

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