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投資要點(diǎn)

上周（2023.7.1-2023.7.7，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅+1.3%，同期滬深300、萬(wàn)得全A指數(shù)漲跌幅分別-1.0%，-0.1%，超額收益分別為+2.3%、+1.4%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第15。

房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：

（1）新房市場(chǎng)：上周38城新房成交面積225.8萬(wàn)方，環(huán)比-55.0%，同比-35.8%；2023年7月1日至7月7日累計(jì)成交225.8萬(wàn)方，同比-35.8%。今年截至7月7日累計(jì)成交9332.5萬(wàn)方，同比+1.6%。

（2）二手房市場(chǎng)：上周17城二手房成交面積132.4萬(wàn)方，環(huán)比-21.7%，同比-10.4%；2023年7月1日至7月7日累計(jì)成交132.4萬(wàn)方，同比-10.4%。今年截至7月7日累計(jì)成交4489.9萬(wàn)方，同比+47.5%。

（3）庫(kù)存及去化：14城新房累計(jì)庫(kù)存9307.3萬(wàn)方，環(huán)比-1.7%，同比-0.9%；14城新房去化周期為14.6個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)-0.2個(gè)月，同比變動(dòng)-1.1個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.2個(gè)月、8.9個(gè)月、15.8個(gè)月、37.4個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-0.3個(gè)月、-0.1個(gè)月、+0.1個(gè)月、+0.5個(gè)月。

（4）土地市場(chǎng)：2023年7月3日-2023年7月9日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為200宗，環(huán)比-73.7%，同比-68.5%；供應(yīng)土地建筑面積為1237.3萬(wàn)方，環(huán)比-76.2%，同比-57.7%。百城土地成交建筑面積918.5萬(wàn)方，環(huán)比-79.4%，同比-70.7%；成交樓面價(jià)811元/平，環(huán)比-63.4%、同比-43.9%；土地溢價(jià)率0.1%，環(huán)比-5.8pct，同比-3.1pct。

重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：全國(guó)層面：住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》提出，健全城市更新多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場(chǎng)化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機(jī)制，拓寬城市更新資金渠道。地方層面：深圳、合肥、福州、廈門、九江、潛江、安慶等多城放松公積金貸款政策，提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例。深圳規(guī)定住宅類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工。韶關(guān)宣布將降購(gòu)房首付、補(bǔ)貼契稅等政策延期至今年底。

周觀點(diǎn)：由于6月最后一周房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，7月第一周新房銷售環(huán)比大幅下降，同比降幅超35%；二手房銷售同比降幅超10%。地產(chǎn)行業(yè)基本面進(jìn)一步下行。我們認(rèn)為若地產(chǎn)的疤痕效應(yīng)在下半年持續(xù)，銷售的惡化將會(huì)導(dǎo)致房企投資更加謹(jǐn)慎。政策方面上周多地出臺(tái)貸款政策，我們預(yù)計(jì)三季度將出臺(tái)自上而下的放松政策：如對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的城市，進(jìn)一步下調(diào)貸款首付比例；同時(shí)在供給端放寬融資限制，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的融資需求提升。此時(shí)點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)股不必太過悲觀，推薦關(guān)注土儲(chǔ)充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場(chǎng)復(fù)蘇和政策放松；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)，建議關(guān)注華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、保利置業(yè)集團(tuán)；2）物業(yè)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)；3）代建公司：綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

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