導(dǎo)讀

昨天，《保利2017年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》正式發(fā)布。這是保利地產(chǎn)發(fā)展研究院、保顧發(fā)展研究中心對(duì)2017年房地產(chǎn)行業(yè)的深度解讀。作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，保利地產(chǎn)對(duì)行業(yè)的深刻分析與準(zhǔn)確判斷背后是強(qiáng)大的專業(yè)支持，這份白皮書的意義與價(jià)值不容小覷。

《保利2017年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》分為兩部分:第一部分，從定義新房峰值時(shí)代、辯證看待存量時(shí)代、透視租購并舉本質(zhì)三個(gè)方面，解析住房美好生活大格局;第二部分，從開啟多元經(jīng)營(yíng)藍(lán)海、升級(jí)地產(chǎn)金融角色兩個(gè)方面，洞察新時(shí)代賦能下的“萬物生長(zhǎng)”。

保利地產(chǎn)判斷，第一，我們堅(jiān)定看好房地產(chǎn)的未來;第二，回歸平凡，行業(yè)才能走向真正繁榮;第三，國(guó)家調(diào)控，促進(jìn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

歷史車輪滾滾向前，時(shí)代潮流浩浩蕩蕩。

新時(shí)代，是房地產(chǎn)最好的時(shí)代。

序言:

新時(shí)代，是房地產(chǎn)最好的時(shí)代

“歷史車輪滾滾向前，時(shí)代潮流浩浩蕩蕩。歷史只會(huì)眷顧堅(jiān)定者、奮進(jìn)者、搏擊者，而不會(huì)等待猶豫者、懈怠者、畏難者?！笔糯蠼o我們描繪了未來中國(guó)發(fā)展的美好藍(lán)圖，對(duì)此我們充滿信心!

第一，我們堅(jiān)定看好房地產(chǎn)的未來。

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)相伴相生，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果投射。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多個(gè)領(lǐng)域的總量的世界第一，正加快實(shí)現(xiàn)高質(zhì)增長(zhǎng)，向著更高進(jìn)階上移。中國(guó)在科技領(lǐng)域的成功突圍，是中國(guó)成功跨越中等收入陷阱的關(guān)鍵!

2020年，中國(guó)將全面建成小康社會(huì)，人均GDP超1.1萬美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。預(yù)測(cè)廣東經(jīng)濟(jì)總量將超越韓國(guó)，完成對(duì)四小龍的全部超越。臺(tái)灣在改革開放時(shí)經(jīng)濟(jì)總量占中國(guó)大陸的40%以上，排名省級(jí)單位第一，但到2020年時(shí)將排不進(jìn)前十。一線城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越;中國(guó)的一線城市，將率先成為亞洲的一線頂尖城市，引領(lǐng)亞太發(fā)展。

2035年，中國(guó)將基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)總量超過32萬億美元，排名世界第一。屆時(shí)，廣東的經(jīng)濟(jì)總量將是韓國(guó)、俄羅斯的兩倍以上。深圳、廣州的經(jīng)濟(jì)總量將是香港、新加坡的兩倍以上。全球十大城市，超過一半以上都將是中國(guó)城市。中國(guó)的一線城市，將成為世界一線頂尖城市。世界舞臺(tái)的中心重新回歸中國(guó)，中國(guó)也終將成為名副其實(shí)的“中央之國(guó)”。

在此時(shí)代的大背景之下，我們對(duì)行業(yè)的基本判斷是:總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化!預(yù)計(jì)未來8-10年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)銷售額將保持在15萬億元+的規(guī)模。這是人類歷史上空前的數(shù)值，這是時(shí)代賜給我們來之不易的市場(chǎng)容量和奮斗舞臺(tái)!除此之外，最美的還是結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的美麗想象--試想，新時(shí)代的世界新一線城市，將帶來什么樣的令人激動(dòng)人心的房地產(chǎn)需求!?

第二，回歸平凡，行業(yè)才能走向真正繁榮。

隨著“房子是用來住的”逐漸落地，房子的本質(zhì)更加凸顯。我們沒必要過分美化或貶低，它只是承接工作生活的載體。

房地產(chǎn)的未來不只是房子，而是基于它的生活方式，這可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新辦公。而每一種可能，都意味著與更多利益相關(guān)者的良性互動(dòng)。連接，帶來可能;可能，撬動(dòng)未來。

未來，在不斷波動(dòng)中，新房與存量房，鋼筋水泥土與產(chǎn)業(yè)上下游，更健康的市場(chǎng)環(huán)境和更有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，共同讓這個(gè)行業(yè)走向真正的繁榮。

第三，國(guó)家調(diào)控，促進(jìn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

綜觀中國(guó)的各行各業(yè)，還沒有一個(gè)行業(yè)如房地產(chǎn)行業(yè)這般規(guī)模之大、周期之長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)開啟于90年代，距今已有近30年的時(shí)間。一直持續(xù)火熱的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，彼時(shí)正處在門戶時(shí)代，但在這近30年來卻已完成多個(gè)發(fā)展周期的迭代和更替。

2017年，調(diào)控是主基調(diào)，限購、限貸、限價(jià)等手段大范圍升級(jí)，限售、土拍競(jìng)自持等新措施亦層出不窮。即便如此，全國(guó)商品房銷售金額、銷售面積雙雙再創(chuàng)新高，達(dá)到歷史高位。

我們高度認(rèn)同政府的調(diào)控方向和政策，擠掉泡沫，良性發(fā)展，才能讓整個(gè)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，這也倒逼開發(fā)商進(jìn)行自我革新，無論是提供更好的產(chǎn)品，還是打造更強(qiáng)大的規(guī)劃能力，最終目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。大浪淘沙，沉者為金。

只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，行業(yè)就能持續(xù)發(fā)展;只有回歸理性，行業(yè)才能真正繁榮;只有戴上枷鎖，房地產(chǎn)才能真正滿足人民對(duì)美好生活的需要。

時(shí)代進(jìn)步，奔流不息;身處激流，唯有涌進(jìn)。

展望未來，我們相信，新時(shí)代，是房地產(chǎn)最好的時(shí)代!

綜述

2017年年初，我們發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書從“客戶、產(chǎn)品、區(qū)域、供給”四個(gè)維度透視市場(chǎng)供求趨勢(shì)，通過“城市群、地產(chǎn)金融、并購整合、存量時(shí)代”四個(gè)關(guān)鍵詞揭示行業(yè)標(biāo)桿發(fā)展方向。其中，多項(xiàng)預(yù)判得以驗(yàn)證，如新房市場(chǎng)“改善崛起”，這在公司亦得到驗(yàn)證，2017年是保利歷史以來大面積去化最好的一年;再如“大”聚集、“小”分散的城市群發(fā)展邏輯也再次得到驗(yàn)證，城市行政邊界不再是市場(chǎng)邊界，物理距離終將打破心理距離，三大城市群內(nèi)的非一線城市貢獻(xiàn)率持續(xù)攀升，近十年來已拉升了10個(gè)百分點(diǎn)。

而今又是新一年開端，穿越2017年新調(diào)控、新時(shí)代所引發(fā)的眾聲喧嘩，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)的部分判斷趨勢(shì)有如破竹之勢(shì)，強(qiáng)勁發(fā)展;但因新形勢(shì)變化，部分判斷方向需辯證修正。

我們深知，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自有邏輯，唯有辯證看待新變化，才能錨準(zhǔn)變中的不變，在波瀾壯闊的新時(shí)代沉穩(wěn)遠(yuǎn)航。今年，我們將更加思辨地審視房地產(chǎn)行業(yè)新變化背后的深層邏輯，以求更精準(zhǔn)地深耕“未來”。

報(bào)告分為兩個(gè)部分:第一部分，從定義新房峰值時(shí)代、辯證看待存量時(shí)代、透視租購并舉本質(zhì)三個(gè)方面，解析住房美好生活大格局;第二部分，從開啟多元經(jīng)營(yíng)藍(lán)海、升級(jí)地產(chǎn)金融角色兩個(gè)方面，洞察新時(shí)代賦能下的“萬物生長(zhǎng)”。

先論大格局。一是定義新房峰值時(shí)代?！笆飞献顕?yán)調(diào)控年”下商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)下新高，我們認(rèn)為行業(yè)總量峰值時(shí)代是規(guī)模的“高位區(qū)間”，并非“頂點(diǎn)/拐點(diǎn)”，核心需求來自居住品質(zhì)的提升空間和城鎮(zhèn)化后半段的“后發(fā)效應(yīng)”。二是辨證看待存量時(shí)代?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性存量時(shí)代的城市寥寥可數(shù)。我們認(rèn)為，存量時(shí)代崛起的首要條件在于，可開發(fā)資源約束下的新房供給不足與需求持續(xù)增長(zhǎng)之間的矛盾，因此，并非所有城市都能夠最終進(jìn)入存量時(shí)代。存量時(shí)代城市最典型特征是身處其中的開發(fā)商謀求發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。三是透視租購并舉本質(zhì)?！白赓彶⑴e”并非調(diào)控政策的一廂情愿，而是順“市”而為的結(jié)果。租賃市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性發(fā)展將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系。在此過程中，核心城市租售格局率先迎來變革。

再探新機(jī)遇。一是開啟多元經(jīng)營(yíng)藍(lán)海。未來運(yùn)營(yíng)是發(fā)展核心，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，運(yùn)營(yíng)細(xì)分子領(lǐng)域呈多樣化特征，各個(gè)方向都具備需求規(guī)?？臻g。以長(zhǎng)租公寓和城市更新為例，長(zhǎng)租公寓的核心客戶群體是大學(xué)畢業(yè)生、中高端人才，分別對(duì)應(yīng)中低和高端兩檔公寓項(xiàng)目定位;城市更新同樣煥發(fā)新機(jī)遇，對(duì)城市中的級(jí)差物業(yè)重新定位-合理改造-再運(yùn)營(yíng)，存在大量的潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)。二是升級(jí)地產(chǎn)金融角色。地產(chǎn)金融手段愈加豐富，全方位助攻運(yùn)營(yíng)時(shí)代。其中，打通 “退出”環(huán)節(jié)的REITs即將落地，其實(shí)質(zhì)為重資產(chǎn)持有，運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)增值為兩大核心。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，培育期物業(yè)可通過母公司輸血對(duì)接REITs實(shí)現(xiàn)退出。REITs的意義在于給了開發(fā)商和服務(wù)商對(duì)于經(jīng)營(yíng)物業(yè)的“輕重模式”選擇:可將經(jīng)營(yíng)物業(yè)退出獲得一次性收益、可持有REITs份額享受資產(chǎn)增值和經(jīng)營(yíng)收益、亦可專注品牌和資產(chǎn)增值服務(wù)輸出。

我們以問題為導(dǎo)向，進(jìn)行了5個(gè)方向的思考:

思考一:2017年初，我們?cè)氏忍岢龇康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量峰值時(shí)代，那么，何謂峰值時(shí)代?又有怎樣的特征?

思考二:現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)究竟哪些城市已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的存量時(shí)代?存量時(shí)代又究竟應(yīng)具備怎樣的特征?

思考三:租購并舉的本質(zhì)，是調(diào)控手段的一廂情愿，還是行業(yè)發(fā)展新階段響應(yīng)市場(chǎng)需求的順“市”而為?

思考四:經(jīng)營(yíng)藍(lán)海的發(fā)展方向有哪些?長(zhǎng)租公寓、城市更新作為典型代表又有怎樣的發(fā)展特征?

思考五:標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs已在路上，經(jīng)營(yíng)時(shí)代，金融的全方位助攻是否等于輕資產(chǎn)模式?

Part Ⅰ三個(gè)維度看透大格局

?維度一

定義新房峰值時(shí)代:

規(guī)模的“高位區(qū)間”,并非“頂點(diǎn)/拐點(diǎn)”

2017年，堪稱史上最嚴(yán)調(diào)控之年，限購、限貸、限價(jià)等老手段大范圍升級(jí)，限售、土拍競(jìng)自持等新措施亦層出不窮。即便如此，全國(guó)商品房銷售金額、銷售面積雙雙再創(chuàng)新高。此前，行業(yè)“拐點(diǎn)論”、“白銀時(shí)代”曾引發(fā)熱議，經(jīng)過實(shí)地調(diào)研及多方綜合分析，我們認(rèn)為這類說法可能對(duì)行業(yè)發(fā)展的理解過于悲觀了。而在2017年初，我們?cè)氏忍岢龇康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入總量峰值時(shí)代，那么，何謂峰值時(shí)代?又有怎樣的特征?

數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，保利投顧研究院整理

I峰值時(shí)代的核心發(fā)動(dòng)機(jī):

“大聚集、小分散”的城市群增長(zhǎng)邏輯

我們將近十年全國(guó)商品房銷售額進(jìn)行拆分，不難發(fā)現(xiàn):1)一線城市貢獻(xiàn)率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地開發(fā)強(qiáng)度接近極值、價(jià)格飆升脫離購買力，導(dǎo)致需求或大量外溢至周邊，或被價(jià)格層次更鮮明的存量房市場(chǎng)替代;2)三大城市群(除一線)貢獻(xiàn)率上升近10個(gè)百分點(diǎn)，已成為拉動(dòng)成交規(guī)模增長(zhǎng)的核心引擎;3)非三大城市群的二線城市貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在四分之一，發(fā)揮重要的穩(wěn)定器作用;4)其他城市包含了200多個(gè)地級(jí)市，貢獻(xiàn)率僅控制在不足3成。

注:三大城市群包含天津及河北、江蘇、浙江、安徽、廣東除去一線之外的所有城市;非城市群二線包含各省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、重慶;其他為全國(guó)除去前三類城市;數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計(jì)局，保利投顧研究院整理

Ⅱ峰值時(shí)代典型特征:

行政邊界不再是市場(chǎng)邊界，物理距離終將打破心理距離

回顧2011-2016五年期間，長(zhǎng)三角的核心城市上海，常住人口增幅遠(yuǎn)高于環(huán)滬的蘇州和嘉興，但上海商品房銷售量增幅僅20%，而蘇州、嘉興均接近翻番;珠三角趨勢(shì)相似，廣深顯示出對(duì)人口的超強(qiáng)吸附力，但商品房銷售量增幅顯著弱于周邊城市。由此可見，核心城市對(duì)人口(量)和人才(質(zhì))的吸引力從未減弱，而由此所產(chǎn)生的巨大購房需求，相當(dāng)比例在其周邊城市釋放。這種需求的外溢方向，必然是以最佳的物理距離作為首要考量。

Ⅲ峰值時(shí)代可持續(xù)性:

居住品質(zhì)的提升空間，城鎮(zhèn)化后半段的“后發(fā)效應(yīng)”

2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積約為37㎡，但從商品房誕生至今，我國(guó)商品住宅的人均累計(jì)銷售面積僅為17㎡，占比不足50%，其中重點(diǎn)一二線城市的差距更加明顯。可見，國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前的居住空間，更多是在城中村、員工宿舍、早期房改房等，居住品質(zhì)的提升空間較大，對(duì)商品住宅的剛需和改善需求仍然巨大，近兩年各地棚戶區(qū)改造帶來的大量剛性需求便是印證。

此外，城鎮(zhèn)化率持續(xù)推進(jìn)帶來的新增城鎮(zhèn)人口，亦是商品住宅需求的重要支撐。2017年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為58.5%，各省市城鎮(zhèn)化水平及進(jìn)程差異顯著，仍有眾多區(qū)域，尤其是部分人口大省，城鎮(zhèn)化率明顯低于全國(guó)平均水平，如河南、四川、安徽等省，這些省份城鎮(zhèn)化起步較晚、提升空間廣闊，具有明顯的“后發(fā)效應(yīng)”。在城鎮(zhèn)化后半段從60-80%(發(fā)達(dá)國(guó)家水平)的發(fā)展中，中西部人口大省的省會(huì)城市首位度優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。

數(shù)據(jù)來源:wind，保利投顧研究院整理

Ⅳ企業(yè)策略:

大象繼續(xù)起舞，主力戰(zhàn)場(chǎng)仍是深耕大中城市及周邊

地產(chǎn)開發(fā)增量空間未至拐點(diǎn)，在市場(chǎng)逐步成熟中，由于各城市房地產(chǎn)發(fā)展所處的階段差異明顯，故仍存大量結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)。多數(shù)二線城市還將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于成長(zhǎng)階段，部分非大中城市周邊的區(qū)域中心城市及節(jié)點(diǎn)城市因城鎮(zhèn)化起步較晚、水平較低而具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。

對(duì)開發(fā)商而言，仍需堅(jiān)信基本面(人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等)才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素。從需求流向的角度重新審視城市的劃分，始終圍繞大中城市布局深耕。當(dāng)前，行業(yè)正經(jīng)歷集中度加速提升階段，一線城市TOP1市占率接近穩(wěn)定狀態(tài)(8~12%)，繼續(xù)突破的瓶頸明顯;二線城市當(dāng)前集中度穩(wěn)步提升，仍有不少城市存在發(fā)力空間;三四線城市品牌房企進(jìn)入相對(duì)較少，優(yōu)勢(shì)資源向龍頭集聚效應(yīng)更強(qiáng)，市場(chǎng)集中度高于一二線城市。

數(shù)據(jù)來源:城市交易額來源wind，房企業(yè)績(jī)來源克爾瑞和中指數(shù)據(jù)庫，保利投顧研究院整理

?維度二

辯證看待存量時(shí)代:

存量時(shí)代城市寥寥可數(shù)，整體發(fā)展仍需時(shí)間

2017年，“存量時(shí)代”成為響當(dāng)當(dāng)?shù)男袠I(yè)熱詞之一，放眼發(fā)達(dá)國(guó)家，存量房流通主導(dǎo)的終極時(shí)代必然是中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，然而，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)究竟哪些城市已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的存量時(shí)代?存量時(shí)代又究竟應(yīng)具備怎樣的特征?

I再定義存量時(shí)代:

新房供應(yīng)型萎縮、但需求持續(xù)

京滬深廈是典型的存量時(shí)代城市，二手房/新房交易量比值雖有波動(dòng)，但已連續(xù)多年遠(yuǎn)高于100%，存量房交易已成為絕對(duì)的主導(dǎo)，這已是不可逆的發(fā)展結(jié)果。廣州、南京等部分城市，近年存量房市場(chǎng)確有加速發(fā)展趨勢(shì)，但新房交易仍然舉足輕重，現(xiàn)階段并不足以判定為已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的存量時(shí)代。至于其他大多數(shù)弱二線、三四線城市，存量時(shí)代在當(dāng)下更是無從談起。

數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)庫，保利投顧研究院整理

我們認(rèn)為，增量市場(chǎng)的供求缺口矛盾，是城市房地產(chǎn)發(fā)展由增量向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的核心內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，這些城市購房需求持續(xù)旺盛，而新房供應(yīng)受土地開發(fā)強(qiáng)度等因素限制。換言之，由于各城市房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段不同，進(jìn)入存量時(shí)代的時(shí)點(diǎn)也將存在差異，更重要的是，并非所有城市都能夠最終進(jìn)入存量時(shí)代。

Ⅱ特殊市場(chǎng)環(huán)境造就的“二手>新房”，

更多是階段性發(fā)展現(xiàn)象

數(shù)據(jù)顯示，2017年有24城二手房交易超越新房，較2016年明顯增加，其中包含成都、石家莊等二線，常州、中山、無錫等三線城市。然而，這些城市階段性的二手超越新房，原因更多是一二手市場(chǎng)面臨的行業(yè)調(diào)控強(qiáng)度差異導(dǎo)致。以成都為例，2017年成都限購、限預(yù)售等環(huán)境下，新房成交腰斬，而二手成交降幅僅為25%。這些城市新房與二手之間的實(shí)質(zhì)性規(guī)模顛覆，仍有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

Ⅲ步入存量時(shí)代城市，

開發(fā)商發(fā)展模式求變是重要特征

率先進(jìn)入存量時(shí)代的城市，開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)必然遭遇增長(zhǎng)瓶頸，發(fā)展模式亦隨之而變，品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，主要有兩大方向:其一是外拓周邊市場(chǎng)，如廈門萬科外拓石獅、漳州、晉江等，上海保利外拓江陰、常熟、張家港、南通、西塘等;其二是疊加延伸服務(wù)及拓展地產(chǎn)子領(lǐng)域新業(yè)務(wù)，如萬科家裝-萬鏈/美好家、長(zhǎng)租公寓-泊寓、物流地產(chǎn)-萬緯等，保利社區(qū)超市-若比鄰、社區(qū)教育-和樂會(huì)、健康養(yǎng)老-和熹會(huì)、二手經(jīng)紀(jì)-保利愛家等，碧桂園家裝-橙家、長(zhǎng)租公寓-碧家、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。

?維度三

透視租購并舉本質(zhì):

順“市”而為，構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系

“租購并舉”被提出后，迅速成為行業(yè)高頻詞，十九大報(bào)告亦明確，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。租購并舉的本質(zhì)，是調(diào)控手段的一廂情愿，還是行業(yè)發(fā)展新階段響應(yīng)市場(chǎng)需求的順“市”而為?

I新房市場(chǎng):

價(jià)格門檻抬升致市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變，更多滿足中產(chǎn)及以上購買需求

從典型46城新房成交面積結(jié)構(gòu)變化(2011-2017年)看，新房交易面積的“中間化”趨勢(shì)顯著。小面積段產(chǎn)品由近50%降至不到40%，而中等面積段成交占比提升近10%，占比超過50%，成為主導(dǎo)面積段產(chǎn)品。這一改變背后的核心驅(qū)動(dòng)因素在于，客戶日益提高的品質(zhì)追求與市場(chǎng)單價(jià)上漲帶來的門檻抬升之間的平衡。一線新房門檻普遍較高，深圳、上海、北京新房門檻早已超越200萬;二線中廈門、南京、杭州、福州等新房門檻也已越過150萬。

備注:數(shù)據(jù)來自克而瑞，2017年的統(tǒng)計(jì)時(shí)間段為2017年1-11月，小面積段為90㎡以下，中等面積段為90㎡-140/150㎡;大面積端為140㎡/150㎡以上;統(tǒng)計(jì)口徑包括46城:北海、廣州、福州、佛山、東莞、大連、成都、常州、北京、杭州、濟(jì)南、晉江、江陰、南昌、洛陽、蘭州、昆明、惠州、南京、上海、廈門、三亞、泉州、清遠(yuǎn)、青島、寧波、南通、深圳、南寧、煙臺(tái)、徐州、西寧、西安、武漢、無錫、天津、太原、沈陽、蘇州、宜興、中山、鄭州、肇慶、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、漳州

數(shù)據(jù)來源:克而瑞，保利投顧研究院，新房入門門檻定義為90平以下戶型套均總價(jià)

Ⅱ租賃市場(chǎng):

滿足過渡性、階段性的住房需求，是梯級(jí)消費(fèi)體系重要構(gòu)成

數(shù)據(jù)顯示，京滬的租賃比例僅約為4成，而華盛頓、紐約等城市租賃比例基本都在50-60%甚至更高，我國(guó)住房租售比例明顯失衡。此外，我國(guó)居民住房消費(fèi)“存在提前消費(fèi)的傾向”，具體表現(xiàn)為更年輕的首置年齡。北京、深圳首置年齡集中在25-34歲之間，占比超過60%，而美國(guó)34歲以下的購房比例僅為3成左右。

中長(zhǎng)期看，租賃市場(chǎng)的成熟發(fā)展將推后首置年齡、延遲購房需求釋放時(shí)點(diǎn)。但核心城市租賃用地供給在客觀上將對(duì)宅地供應(yīng)造成一定擠壓，短期內(nèi)供需矛盾難以扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，租房客戶與購房客戶重疊性小、相互替代可能性低，因此，租賃市場(chǎng)與商品房交易更可能發(fā)展成差異化的住房消費(fèi)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來源:根據(jù)各國(guó)相關(guān)部門公開資料整理，我國(guó)數(shù)據(jù)來源于第六次人口普查數(shù)據(jù)整理

數(shù)據(jù)來源:美國(guó)NAR(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì))，鏈家研究院，保利投顧研究院整理

Ⅲ租購并舉本質(zhì):

長(zhǎng)效機(jī)制的核心，多舉措構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系

租賃作為體系搭建的重要突破口，政府多方措施落地加速其發(fā)展。1)供給端多渠道落實(shí)低成本土地供應(yīng)，其中上海已成交租賃用地29宗，建面達(dá)180.9萬㎡，樓面均價(jià)不到7000元/㎡。2)需求端鼓勵(lì)租購?fù)瑱?quán)來保障權(quán)利，廣州正加快實(shí)施細(xì)則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”;3)運(yùn)營(yíng)端大力發(fā)揮國(guó)企的領(lǐng)軍引導(dǎo)作用，其中武漢成立國(guó)有租賃企業(yè)最多，已達(dá)6家，租賃用地均為國(guó)企競(jìng)得;4)金融端多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發(fā)行，建行推出租房貸等金融產(chǎn)品，中行簽署協(xié)議提供租賃住房專項(xiàng)資金，規(guī)模已達(dá)3700億元。

Ⅳ核心城市:

租售格局將率先迎變革，加速新房改善化、高端化進(jìn)程

一線及熱點(diǎn)二線城市20城是打造“租賃”市場(chǎng)的主戰(zhàn)區(qū)，將率先迎來租售格局之變。以上海為例，未來5年供地計(jì)劃中，商品住宅用地供應(yīng)2000公頃，租賃用地供應(yīng)1700公頃。梯級(jí)住房消費(fèi)體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場(chǎng)改善化、高端化進(jìn)程。與剛需不同，改善需求彈性大，受價(jià)格預(yù)期、行業(yè)調(diào)控政策等多方因素影響，釋放時(shí)點(diǎn)波動(dòng)性較剛需更大，可能呈現(xiàn)在市場(chǎng)上行期加速釋放，而在市場(chǎng)下行期延緩釋放。此外，改善需求亦分多層次，呈現(xiàn)多樣化特征，如教育資源改善、功能改善、區(qū)位改善、財(cái)富配置等。

住房梯級(jí)消費(fèi)體系逐步形成，租賃→存量房→購房聯(lián)動(dòng)性亦將加強(qiáng)，租賃人群有轉(zhuǎn)化為購房的潛在需求，新房交易與租賃、二手之間客戶聯(lián)動(dòng)將更加凸顯。

Part Ⅱ兩個(gè)方向錨準(zhǔn)新機(jī)遇

?方向一

開啟多元經(jīng)營(yíng)藍(lán)海:

細(xì)分市場(chǎng)將“百花齊放”，運(yùn)營(yíng)能力是核心

2017年，租購并舉政策春風(fēng)下，各個(gè)區(qū)域、各家房企爭(zhēng)相布局長(zhǎng)租市場(chǎng)，有提前落地的萬科泊寓、世聯(lián)紅璞、鏈家自如等，亦有目標(biāo)遠(yuǎn)大的保利瑜璟閣/N+/諾雅、龍湖冠寓、碧桂園碧家等新晉品牌。經(jīng)營(yíng)藍(lán)海的發(fā)展方向有哪些?長(zhǎng)租公寓作為典型代表又有怎樣的發(fā)展特征?

I美國(guó)視角:

運(yùn)營(yíng)細(xì)分子領(lǐng)域呈多樣化特征，各個(gè)方向都具備規(guī)?？臻g

從美國(guó)REITs投資物業(yè)類型看，多樣化特征十分顯著，占比較大的有零售業(yè)19%、住宅13%，醫(yī)療健康11%、基礎(chǔ)設(shè)施11%、辦公10%，還包含數(shù)據(jù)中心、工業(yè)、倉庫等，可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)均可作為投資物業(yè)。大運(yùn)營(yíng)時(shí)代下，除長(zhǎng)租公寓、城市更新外，地產(chǎn)子領(lǐng)域范疇具備很大的延伸空間。

數(shù)據(jù)來源:NAREIT，截至2017年上半年

Ⅱ長(zhǎng)租公寓:

風(fēng)口已至，聚焦中高端人才、大學(xué)畢業(yè)生客群

長(zhǎng)租公寓作為最適宜品牌化、規(guī)?；淖赓U細(xì)分子市場(chǎng)，其定位及租金水平?jīng)Q定主要客群為中高端人才、大學(xué)畢業(yè)生及商務(wù)人群。根據(jù)各城市大學(xué)在校生數(shù)可大概估算出城市長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)潛力，武漢、鄭州、成都、南京、廣州、北京、上海的大學(xué)生在校人數(shù)規(guī)模居前列，此外深圳作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的城市，其對(duì)全國(guó)高端人才的吸引力較強(qiáng)，這些城市無疑是布局長(zhǎng)租公寓的最佳選擇。當(dāng)前長(zhǎng)租公寓正處風(fēng)口，房企、資本方紛紛介入，在房源、客源的爭(zhēng)奪上將更加激烈，目前多數(shù)公寓運(yùn)營(yíng)仍處前期投入階段，長(zhǎng)期持續(xù)性發(fā)展仍有待品牌傳播、規(guī)模集聚和金融端的進(jìn)一步支持。

備注:選取流動(dòng)人口較大的城市統(tǒng)計(jì)，標(biāo)“*”為租賃試點(diǎn)城市，數(shù)據(jù)來自wind，保利投顧研究院整理

Ⅲ城市更新:

聚焦城市級(jí)差物業(yè)，物業(yè)改造疊加服務(wù)升級(jí)

當(dāng)前，核心城市紛紛從“大拆大建”進(jìn)入“城市更新”新階段，對(duì)城市功能重新定位優(yōu)化、存量資產(chǎn)改造升級(jí)的需求旺盛，如北京核心商務(wù)區(qū)辦公空間緊俏，而購物中心線上電商沖擊、經(jīng)營(yíng)難度、空置率提升，核心地段涌現(xiàn)出較多高品質(zhì)商改辦、酒店改辦公等優(yōu)秀案例。挖掘城市中級(jí)差物業(yè)，通過重新定位-合理改造-再運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)功能的升級(jí)優(yōu)化、提升物業(yè)價(jià)值，存在大量的潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院整理

?方向二

升級(jí)地產(chǎn)金融角色:

全方位助攻經(jīng)營(yíng)時(shí)代，REITs窗口已開

2017年，沉寂多年也被期待多年的REITs，終于有了突破性進(jìn)展，標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs已在路上。經(jīng)營(yíng)時(shí)代，金融的全方位助攻是否等于輕資產(chǎn)模式?

I地產(chǎn)金融手段豐富，全方位助攻“大運(yùn)營(yíng)”

“大運(yùn)營(yíng)”離不開地產(chǎn)金融提供“資金彈藥”，2017年圍繞經(jīng)營(yíng)物業(yè)的金融方式蓬勃發(fā)展，貫穿“建設(shè)-運(yùn)營(yíng)”兩大環(huán)節(jié)，包括:打破集體土地資本化障礙、銀企合作壓低資金成本、Pre-REITs前端物業(yè)培育、資產(chǎn)證券化擴(kuò)充融資渠道。同時(shí)，繼2017年多單權(quán)益型類REITs的落地，標(biāo)準(zhǔn)化REITs的進(jìn)程也不斷加快，將打通最后的“退出”環(huán)節(jié)，猜想2018年標(biāo)準(zhǔn)化REITs或?qū)⒃诠夥亢突A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域破冰、并在部分城市完成試點(diǎn)，2020年前全面鋪開的可能性大。

數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院整理

Ⅱ REITs本身:

重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)，投資和運(yùn)營(yíng)是兩大核心

REITs雖為原物業(yè)持有方打通了資產(chǎn)“退出”環(huán)節(jié)，但其本身實(shí)質(zhì)仍是重資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)，專業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來的資產(chǎn)增值是重要收入來源。以美國(guó)四大公寓REITs為例，房產(chǎn)和地塊資本增值利得的部分占整體毛利潤(rùn)達(dá)3~5成，EQR資產(chǎn)增值收益更是基本與管理運(yùn)營(yíng)收入相當(dāng)。對(duì)重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的REITs來說，投資、運(yùn)營(yíng)是兩大核心要素，決定了REITs本身的價(jià)值。從美國(guó)一級(jí)市場(chǎng)REITs的估值方法可看出，估值是REITs運(yùn)營(yíng)端的租金管理收入和投資端的資產(chǎn)增值的折現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源:公司公告，保利投顧研究院整理

而投資、運(yùn)營(yíng)兩端并非割裂，高運(yùn)營(yíng)水平既保障了REITs所要求的租金和管理回報(bào)，也打通了REITs資產(chǎn)的增值通路。以新派和EQR為例，前者通過持有--改造--運(yùn)營(yíng)北京森德CBD公寓，4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3.5倍的資產(chǎn)增值;而EQR則憑借自身品牌和專業(yè)管理，先將喜達(dá)屋資產(chǎn)包成功運(yùn)營(yíng)，在出售時(shí)，其交易內(nèi)部收益率達(dá)到11%。

資料來源:公司官網(wǎng)、保利投顧研究院整理

Ⅲ美國(guó)經(jīng)驗(yàn):

培育期物業(yè)亦可對(duì)接REITs實(shí)現(xiàn)退出

在標(biāo)準(zhǔn)化REITs落地前，熱度最高的是近期頻頻被批準(zhǔn)發(fā)行的租賃類REITs產(chǎn)品，主要有以新派和保利為典型代表的兩類。新派租賃類REITs是以已經(jīng)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行，雖新派仍承擔(dān)業(yè)績(jī)補(bǔ)足責(zé)任，但已基本脫離了主體增信。

保利租賃類REITs則是以培育期資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行，前期由保利地產(chǎn)子公司整租，投資回報(bào)率差額補(bǔ)足，并由母公司提供主體增信。保利租賃類REITs方式更像是美國(guó)培育類的REITs，是一套培育期物業(yè)對(duì)接REITs的可行方式。美國(guó)養(yǎng)老投資商如Ventas REITs，將旗下多個(gè)物業(yè)出租給與獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商合營(yíng)的子公司，子公司再將物業(yè)委托給該獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)。采取這種方式，在物業(yè)培育期的物業(yè)可由母公司業(yè)績(jī)補(bǔ)足，使資產(chǎn)現(xiàn)金流達(dá)到REITs要求;另一方面，合營(yíng)和運(yùn)營(yíng)商可利用資產(chǎn)置換REITs份額的方式，加大雙方利益捆綁，使得運(yùn)營(yíng)成本可控。

Ⅳ對(duì)涉房企業(yè)意義:

給予開發(fā)商和服務(wù)商更靈活的“輕重模式”選擇

REITs推出，將使得投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的角色分工更加清晰，給予各個(gè)參與主體選擇“輕重模式”的靈活空間:1)打通經(jīng)營(yíng)性物業(yè)退出渠道;2)物業(yè)對(duì)接REITs后，持有REITs份享有經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)增值收益，保持相對(duì)控制權(quán);3)輸出運(yùn)營(yíng)品牌和資產(chǎn)增值服務(wù)。角色定位清晰不等于相互根本隔絕，反而在串聯(lián)成命運(yùn)共同體后將有更多的重疊。

REITs腳步漸近，我們可以預(yù)見，一個(gè)充滿想象空間的大運(yùn)營(yíng)時(shí)代正在來臨，投資能力和運(yùn)營(yíng)能力的良好匹配將決定REITs的規(guī)模發(fā)展速度和空間。未來，將有更多的開發(fā)商設(shè)立大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，更多的服務(wù)商專注運(yùn)營(yíng)品牌的提升，關(guān)注各類物業(yè)的“運(yùn)營(yíng)+投資”，挖掘投資潛力資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率，真正打開REITs連接下的運(yùn)營(yíng)盛世。