（一）整體量價齊升，二季度回暖持續(xù)性顯露不足

上半年成交好于去年同期，年內(nèi)先揚后抑。進入2023年，前期出臺的利好政策初步發(fā)酵，一季度積壓的需求大規(guī)模集中釋放，進入二季度復(fù)蘇動能減弱，本輪復(fù)蘇的持續(xù)性顯露不足。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點60城新房成交12687。21萬㎡，同比上漲21%。從月度來看，呈現(xiàn)先揚后抑的態(tài)勢，3月迎來小陽春行情，成交量達到年內(nèi)峰值，4、5月成交熱度逐步減退。

房企推盤力度一般，新房去庫存取成效。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，批準上市面積呈現(xiàn)先升后降的態(tài)勢，3月份小陽春到來，房企推盤熱情高漲，推盤量達到年內(nèi)峰值，隨后推盤量逐月下滑，2023年1-5月重點城市批準上市面積為5849。04萬㎡，較去年同期上升5。1%。整體推盤量較去年變化不大，可見房企上半年的推盤熱情稍顯保守。從庫存來看，截止至2023年5月，重點城市庫存面積為19721。44萬㎡，環(huán)比下降2。8%，同比下降17。9%，去化周期約15。4個月。上半年尤其是一季度去化態(tài)勢強勁，加之供應(yīng)量處于歷史較低位，帶動整體庫存量回落，去庫存取得了一定的效果，但整體仍然在歷史中高位徘徊。

【資料圖】

房價結(jié)構(gòu)性上行，漲幅連續(xù)7年收窄。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點60城新房成交均價為18611元/㎡，較去年同期上漲1。8%，漲幅較2022年收窄3個百分點。從月度來看，房價先降后升，年初1-2月房價連續(xù)兩月回落，3月份升至18523元/㎡，小陽春到來，市場信心提升，房價上漲動力較足。自2017年開始，新房價格漲幅逐年收窄，今年房價漲幅降至歷史低位，在行業(yè)進入深度調(diào)整期、市場下行等背景下，房價上漲動力略顯不足。

（二）一線城市漲勢穩(wěn)健持久，杭州、成都等重點城市點狀復(fù)蘇

各等級城市成交同比全線上升，一線城市韌性最強。從重點監(jiān)測60城來看，2023年1-5月，一線城市成交同比上升34。7%，二線城市同比上升19%，三四線城市同比上升24。2%。從同比走勢來看，二線和三四線城市自3月份開始升幅呈現(xiàn)收窄跡象，一線城市需求最為堅挺，不僅保持著最高的漲幅，至5月份同比漲幅才略有收窄。今年初，積壓的需求開始大規(guī)模集中釋放，帶動各等級城市成交同比拉升，但是在這一波需求釋放接近完畢后，市場復(fù)蘇動力不足，成交同比漲幅逐漸回落，到5月份，三四線城市成交同比漲幅已經(jīng)回落至8。5%，二線城市保持在17。1%，一線城市最高為84。3%。從環(huán)比來看，2月份各等級城市環(huán)比全部轉(zhuǎn)正，3月一線城市漲勢繼續(xù)擴大，二線和三四線城市漲幅收窄，4月回暖持續(xù)性不足，各等級城市成交全部轉(zhuǎn)降，5月二線城市獨升，二線熱點城市成為近期松綁調(diào)控的主力軍，政策逐步發(fā)酵的帶動下成交水平止跌轉(zhuǎn)升，而一線城市由于長期政策嚴控，局部松綁力度偏弱，上漲動力不足。

城市呈點狀復(fù)蘇，北深杭等城回溫持續(xù)性較強，成都短暫回落后逆勢上升。根據(jù)重點城市復(fù)蘇特征，現(xiàn)分為三類：穩(wěn)步復(fù)蘇、短暫復(fù)蘇、持續(xù)低溫。在本輪周期中，穩(wěn)步復(fù)蘇的城市集中于以北京、深圳、杭州為首的一線和熱點二線城市，在本輪復(fù)蘇行情中持續(xù)性較強，3-4月份成交量穩(wěn)步回升，與此同時，包括成都、寧波、武漢、廈門等城市在3月復(fù)蘇后短暫回落，5月再次回漲，市場需求較足；部分城市在3月需求集中釋放后，4、5月開始連續(xù)回落，包括廣州、上海為首的一線城市以及南京、蘇州、大連等二線城市，市場回暖的持續(xù)性偏弱；另外，持續(xù)表現(xiàn)較為低迷的城市以部分弱二線及大部分三四線城市為主，如南昌、?？凇⒄貞c、南通等。

（三）一季度剛性需求集中釋放，二季度改善性需求回升

上半年大致分為兩個階段：第一階段為剛性需求的釋放，第二階段為改善性需求的崛起。一季度，大量積壓的剛性購房需求集中釋放，帶動剛需成交占比提升。進入二季度后，隨著前期以剛性需求支撐的熱度減退，改善性需求崛起。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年5月重點10城100㎡以下的剛需成交占比為31。7%，較上月回落1。3個百分點，較今年最高峰2月份回落4。7個百分點；與此同時，100-120㎡以及120㎡以上占比均提升，分別較上月提升0。5和0。8個百分點。進入4月份以來，120㎡以上的改善性需求在不斷擴大，從季度來看趨勢更為顯著，今年二季度（截止至5月）120㎡以上成交占比達39。8%，達到2022年以來的季度最高占比，改善性市場正在崛起。

作為衡量購房者對總價承受能力的指標，分總價段成交情況也能體現(xiàn)剛需和改善市場之間的博弈。2023年2季度，總價200萬以下成交占比為36。5%，較一季度下降4。5個百分點，200萬以上成交占比全部提升，其中200-500萬總價段成交占比提升2。3個百分點，升幅最大。一季度，剛性需求大量釋放，低總價剛需產(chǎn)品最為暢銷，進入二季度，隨著前期積壓的剛性需求釋放完畢，高總價的改善性產(chǎn)品重新回歸。長期來看，未來改善性需求將會成為市場的重要支撐力量。

（四）局部區(qū)域松綁政策取得一定成效，購房需求向近郊板塊傾斜

購房需求向近郊板塊聚集特征初顯。從區(qū)域偏好來看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月重點10城近郊區(qū)成交占比為50。9%，較去年上升2。3個百分點，主城區(qū)和遠郊區(qū)成交占比均回落，分別占比33。8%和15。3%，較去年回落1。9個和0。3個百分點。今年來看，近郊市場率先復(fù)蘇，一方面近郊區(qū)樓盤較為集中，購房者選擇范圍較為廣泛，加上配套條件等優(yōu)于遠郊，并且價格低于主城區(qū)而受到歡迎，另一方面，今年以來多城松綁了近郊板塊的限購等限制性政策，一定程度上激發(fā)需求釋放。

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