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近日，央行發(fā)聲表示支持鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。常州也于近日發(fā)布消息稱已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行溝通。在這樣的背景下，行業(yè)對下調(diào)存量房貸利率的呼聲加大，基于近期提前還貸潮以及新舊房貸利差拉大的現(xiàn)狀，存量房貸利率下調(diào)的必要性增強。諸葛數(shù)據(jù)研究中心解讀如下：

一、央行發(fā)聲鼓勵新發(fā)貸款置換存量貸款，存量房貸利率下調(diào)呼聲漸高

7月14日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化的原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。該發(fā)聲一出，引起行業(yè)內(nèi)的熱烈討論，一時之間對于下調(diào)存量房貸的呼聲席卷而來。常州于7月21日在常州日報官微上發(fā)布消息稱，目前常州市商業(yè)銀行還沒出臺統(tǒng)一的指導文件和具體細則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。隨后該消息中“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述已經(jīng)被刪除。截止至目前，尚未有城市有正式的文件落地。

無論如何，降低存量房貸利率，對于已購房者來說是一個利好消息，意味著將減少房貸利息支出，減輕居民資產(chǎn)壓力。但從銀行角度來看，若是下調(diào)存量房貸利率一定程度上會折損銀行的利潤，并且工作量大、涉及面廣，同時下調(diào)的幅度如何確定也需謹慎考量，因此具體細則還需要研究。對于銀行來說，本身自主下調(diào)存量房貸利率的動力偏弱，但基于今年以來提前還貸群體大幅增加，很大程度上影響銀行的流動性，并且長遠來看，在新增貸款利率調(diào)整的背景下，存量按揭貸款利率適時調(diào)整也是符合市場規(guī)律的。

二、重點城市新舊房貸利率差最高超2%，居民還貸壓力大導致提前還貸潮

近期以來，提前還貸成為熱門話題，而這一現(xiàn)象背后折射的正是存量房貸利率過高，居民還貸壓力大的現(xiàn)實。存量房貸利率與新增房貸利率之間的差距不斷拉大，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達到2.3%。

過大的新老房貸利差，也不難理解為什么提前還貸的群體大幅增加。一方面，受到疫情以及國內(nèi)外形勢等綜合影響，居民預期收入下滑，理財收益不理想，導致居民更傾向于將手中資金用來提前還貸；另一方面，雖然LPR處于下調(diào)趨勢，但是存量房貸利率卻仍然處于高水平，新舊房貸利率差不斷擴大，這樣的心理落差也讓居民更加想要提前還貸。

三、存量房貸利率下調(diào)必要性增強，后續(xù)可能采用國有大行先行方式推行

在當前的背景下，下調(diào)存量房貸利率的必要性逐步增強。一方面，可以助力緩解提前還貸現(xiàn)象；另一方面，也可以提升市場流動性，使得居民有更多的資金投入消費。

對于后續(xù)下調(diào)房貸利率的方式，大概率上可能采取國有大行先行的模式，發(fā)揮帶頭示范作用，根據(jù)客戶資質和存量房貸的具體情況出臺針對性的方案，靈活對待，避免一刀切的做法。同時，給與地方商業(yè)銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎上打折）或者間接降（貸款以新?lián)Q舊）等方式。

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