近日，上海、北京先后宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，至此北上廣深四個(gè)一線城市已全部落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

(相關(guān)資料圖)

另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，已有北京、上海、廣州、深圳、蘇州、無錫等至少15個(gè)城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。 政策內(nèi)容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

新政后，賣一買一的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購房，購房成本降低，有利于這部分客群需求積極釋放。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，一線城市是全國政策的風(fēng)向標(biāo)，在本次的下行周期中，一線城市的政策尚未松動(dòng)，本次率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”能大幅改善市場(chǎng)預(yù)期，提振當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而能夠帶動(dòng)全國的樓市企穩(wěn)。

成交量仍延續(xù)低位

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，周末兩天成交數(shù)據(jù)暫未出現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)，延續(xù)低位成交，與前幾周同期相比，成交規(guī)模進(jìn)一步下探。

數(shù)據(jù)顯示，新政后2023年9月2-3日北上深新房共計(jì)成交578套，較上一周同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具備滯后性，因此暫體現(xiàn)不出政策后的市場(chǎng)變化，但從市場(chǎng)反饋來看，一線城市周末這兩天的現(xiàn)場(chǎng)看房熱度明顯上升。

9月4日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，第35周（8月28日－9月3日）深圳全市二手房（含自助）錄得641套，環(huán)比下降3.9%，二手房錄得量出現(xiàn)回落。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，錄得量出現(xiàn)下降主要有兩方面原因，一是上周恰逢臺(tái)風(fēng)來襲，期間成交量較少；二是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，轉(zhuǎn)化為成交需要一定時(shí)間。

根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳二手房在售量持續(xù)回升，重回5.3萬套。數(shù)據(jù)顯示，2023年9月4日，全市共有53435套有效二手房源在售，較上周增加523套，掛牌量繼續(xù)增長(zhǎng)。

另據(jù)深圳中原研究中心資料顯示，上周（8月28日—9月3日）群訪新房住宅共計(jì)網(wǎng)簽成交359套，環(huán)比下降30.4%；面積合計(jì)36631平方米，環(huán)比下降28.9%。

市場(chǎng)情緒指數(shù)回升

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及購房首付下降、存量房貸利率下調(diào)等利好政策持續(xù)落地下，市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)跡象凸顯。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的情緒指數(shù)模型，一線城市情緒指數(shù)止降回升，且先于全國市場(chǎng)情緒指數(shù)改善回升，數(shù)據(jù)顯示，2023年第36周一線城市市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.77，較上月上升0.09，然而重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)仍在繼續(xù)下探，已連續(xù)3周處于市場(chǎng)低迷區(qū)間。市場(chǎng)情緒指數(shù)作為先行指標(biāo)，對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)具有一定前瞻性，預(yù)計(jì)一線城市樓市接下來整體穩(wěn)中向好，在全國各城中有望率先企穩(wěn)回升。

從具體城市來看，北上廣深4城市場(chǎng)情緒指數(shù)全部回升，并且北京情緒指數(shù)升幅顯著，廣州回升幅度相對(duì)較小。其中，北京2023年第36周情緒指數(shù)為-0.69，較前一周上升0.17；上海、深圳2023年第36周情緒指數(shù)分別為-0.71、-0.54，均較前一周上升0.08；廣州市場(chǎng)情緒指數(shù)水平最低，為-0.82，較前一周上升0.02，仍處于低迷區(qū)間，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步提振。

業(yè)主漲價(jià)房源量、市場(chǎng)情緒指數(shù)被認(rèn)為是市場(chǎng)的先行指標(biāo)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心資料顯示，新政后一線城市二手房漲價(jià)房源大增，9月2日、3日漲價(jià)房源量均超1800套。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，信心回升是本輪一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地的顯著特征，新政后漲價(jià)房源量明顯增多。數(shù)據(jù)顯示，2023年9月2日、3日周末兩日一線城市漲價(jià)房源量均超1800套，日漲價(jià)房源量創(chuàng)新高。

從具體城市來看，北京、上海漲價(jià)房源量增幅明顯，日漲價(jià)房源量雙雙創(chuàng)新高；深圳、廣州繼8月30日政策官宣后，漲價(jià)房源量也出現(xiàn)了一定的上升跡象，但相對(duì)京滬而言走勢(shì)趨穩(wěn)。其中，北京2023年9月2日、3日漲價(jià)房源量分別為1048套、867套，日均漲價(jià)房源量較上一周同期翻兩番；上海9月2日、3日漲價(jià)房源量分別為680套、582套，日均漲價(jià)房源量較上一周同期翻倍；廣州、深圳漲價(jià)房源量呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，上周末日均漲價(jià)房源量分別為98套、189套。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上周四個(gè)一線城市全部落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，尤其是北京上海此前還有心理準(zhǔn)備可能會(huì)有條件放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但最后落地和廣州、深圳一樣全部貫徹三部門有關(guān)信貸方面的精神。基于超過市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)信心提振作用也非常大，效果立竿見影。尤其是新房市場(chǎng)反應(yīng)比二手房強(qiáng)烈，其中500萬-700萬元的首次改善產(chǎn)品帶看、下定等最明顯。

盧文曦認(rèn)為，政策導(dǎo)向在支持改善客群釋放需求，政策對(duì)于已經(jīng)處于市場(chǎng)中的買家有推動(dòng)作用，一旦市場(chǎng)企穩(wěn)走好，會(huì)吸引新增客戶，后續(xù)的交易還會(huì)有持續(xù)跟進(jìn)力量。其中，上海的消費(fèi)潛力大，預(yù)計(jì)反彈的持續(xù)性會(huì)比二、三線市場(chǎng)來得更持久。

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