距離深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策發(fā)布已經(jīng)過(guò)去一年半了，然而近期二手房指導(dǎo)價(jià)再次成為市場(chǎng)熱議話題。

2021年2月8日，深圳住建局出臺(tái)《關(guān)于建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，首次公布深圳全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。隨后有多個(gè)城市跟進(jìn)發(fā)布，如西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、北京等。

8月以來(lái)，多地松綁了這項(xiàng)政策。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，有13個(gè)城市已取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。只有深圳和上海還在嚴(yán)格執(zhí)行這項(xiàng)政策。

【資料圖】

8月16日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，多地松綁二手房指導(dǎo)價(jià)政策主要因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)加杠桿買房的預(yù)期，并不是很強(qiáng)烈。

各地執(zhí)行政策力度不一致

所謂的“二手房指導(dǎo)價(jià)”，主要是指政府給小區(qū)設(shè)立二手房交易參考價(jià)，而商業(yè)銀行在發(fā)放二手住房貸款時(shí)需參考這一價(jià)格。

由于二手房參考價(jià)通常低于實(shí)際成交價(jià)格，對(duì)此，有不少業(yè)內(nèi)人士指出，二手房指導(dǎo)價(jià)政策可以看作是一種貨幣調(diào)控政策，變相提高購(gòu)房首付。

從各地執(zhí)行的情況來(lái)看，二手房指導(dǎo)價(jià)政策執(zhí)行之后，二手房成交量急劇下降，尤其是深圳。

據(jù)樂(lè)有家內(nèi)部成交數(shù)據(jù)顯示，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)之后的半年，即2021年2月至2021年7月，深圳二手房市場(chǎng)過(guò)戶量普降，單個(gè)區(qū)域過(guò)戶量過(guò)千的情況也已逐漸消失。

其中，以深圳2021年7月二手住宅市場(chǎng)來(lái)看，該月過(guò)戶2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。同時(shí)，過(guò)戶量也影響成交價(jià)，相應(yīng)的二手房成交價(jià)格也應(yīng)聲下滑。

此外，據(jù)樂(lè)有家研究今年8月初發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，深圳二手樓市近1年總成交量2.4萬(wàn)套，月均交易量1866套，近期維持在2000套的水平，且有下滑趨勢(shì)。

圖源：樂(lè)有家研究中心

相比于深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策執(zhí)行力度嚴(yán)格，廣州的二手房指導(dǎo)價(jià)政策早就“僅供參考”，對(duì)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有影響。

早在今年5月26日，廣州房產(chǎn)中介黃強(qiáng)(化名)就向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，“廣州現(xiàn)在二手房交易是參考銀行的評(píng)估價(jià)的，指導(dǎo)價(jià)現(xiàn)在沒(méi)那么重要了。”

據(jù)記者了解，目前廣州的二手房都是按實(shí)際成交價(jià)進(jìn)行貸款的。然而，深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)政策還在嚴(yán)格執(zhí)行。

深圳資深房產(chǎn)中介張磊(化名)在8月16日向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，目前深圳二手房的銀行貸款大多數(shù)是按指導(dǎo)價(jià)來(lái)的。

以深圳南山中心區(qū)一套86平的房子為例，房源參考總價(jià)為482萬(wàn)元，參考單價(jià)5.6萬(wàn)元/平，實(shí)際成交價(jià)需530萬(wàn)元。也就是說(shuō)，實(shí)際成交價(jià)比參考價(jià)上漲近1成，而這1成會(huì)加在首付上。

此外，樂(lè)有家研究中心還指出，上海實(shí)現(xiàn)的二手房核驗(yàn)價(jià)政策，也是根據(jù)小區(qū)近期成交價(jià)變化的，對(duì)市場(chǎng)影響較小。

據(jù)樂(lè)有家研究數(shù)據(jù)顯示，2021年7月到2022年7月，上海二手樓市共成交17.3萬(wàn)套住宅，是深圳同期二手房交易總量的8.65倍。

對(duì)此，李宇嘉指出，各個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)的政策力度和信息公開(kāi)性是不一樣的，像深圳有明確的要求，全市所有二手住房的小區(qū)都要有指導(dǎo)價(jià)，而且銀行要參考指導(dǎo)價(jià)作為貸款評(píng)估價(jià)，并要求三價(jià)合一(網(wǎng)簽價(jià)，計(jì)稅價(jià)，貸款評(píng)估價(jià))。而上海的二手房指導(dǎo)價(jià)，并沒(méi)有明確向社會(huì)公示。

多地二手房指導(dǎo)價(jià)政策取消

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，自2021年2月，深圳率先推出二手指導(dǎo)價(jià)政策后，截至2021年底，全國(guó)至少有15個(gè)城市陸續(xù)建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。

目前除深圳和上海之外，其余13個(gè)城市的二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)“實(shí)質(zhì)性取消”。

據(jù)了解，這13個(gè)城市分別為：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京、無(wú)錫。

截至到目前，西安是首個(gè)且是唯一一個(gè)官宣取消二手房指導(dǎo)價(jià)政策的城市。

2021年7月，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，推出了西安市部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

據(jù)陜西廣播電視臺(tái)報(bào)道稱，西安建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，主要是為了提高西安二手住房市場(chǎng)信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)買賣雙方理性交易。

今年7月4日，西安明確表示將暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，這距離西安發(fā)布二手指導(dǎo)價(jià)政策還不到一年。

此外，今年5月份，西安住建局還發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，提到，已購(gòu)買或新購(gòu)買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年的，可上市交易。在該政策調(diào)整之前，西安的二手住房在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿5年之后才能交易。

圖源：浙商證券

浙商證券研究報(bào)告指出，成都、寧波等城市二手房掛牌價(jià)可超指導(dǎo)價(jià)，銀行不再根據(jù)指導(dǎo)價(jià)放款。而廣州、東莞二手房掛牌價(jià)仍需低于指導(dǎo)價(jià)，但實(shí)際交易和貸款基本不受指導(dǎo)價(jià)影響。

此外，北京、無(wú)錫指導(dǎo)價(jià)高于一般掛牌價(jià)，對(duì)二手房市場(chǎng)影響較小。而金華、溫州、合肥等城市一直未出臺(tái)政策細(xì)則，目前指導(dǎo)價(jià)基本已未實(shí)際執(zhí)行。

值得注意的是，深圳、上海依然堅(jiān)持二手房指導(dǎo)價(jià)政策。但根據(jù)浙商證券調(diào)研，近期上海二手房評(píng)估價(jià)也由實(shí)際成交價(jià)的6成上升至8成左右。

據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，7月份上海共成交二手房2.0萬(wàn)套，環(huán)比6月1.6萬(wàn)套的數(shù)據(jù)，增長(zhǎng)了28%，成交金額659億元，環(huán)比增長(zhǎng)37%。

值得一提的是，今年3月底，曾有傳言說(shuō)深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%，隨后深圳市住建局便回復(fù)稱，“會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”

然而，直到目前，深圳二手房參考價(jià)仍沒(méi)有變化。同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者也咨詢多名深圳房地產(chǎn)從業(yè)人員深圳二手房指導(dǎo)價(jià)是否會(huì)有變化，均得到“難以確定”的回復(fù)。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

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