2022年無疑是房地產(chǎn)政策頻出的一年。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國各地共發(fā)布促進住房需求的政策超千條，創(chuàng)近年新高。尤其是年末，多項重磅政策落地，中央層面定調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，有力提振了居民對住房消費的預期。

【資料圖】

需求端政策涉及優(yōu)化限購、限售、限貸、限價、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金額度、發(fā)放購房補貼等方面，一、二手聯(lián)動，從購房成本到交易流程，全方位發(fā)力，將居住消費門檻降至歷史新低。

進入2023年，這種勢頭依然未停歇，樓市需求端政策來到新一輪寬松周期。

監(jiān)管層方面，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，給各地方政府依據(jù)市場形勢調(diào)整首套房貸款利率下限的自主權(quán)。

地方層面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1月前11天，已有22個省市出臺22條樓市寬松政策。其中，一線城市深圳推行二手房“帶押過戶”，熱點城市東莞將首套房最低首付降至20%，濟南將三孩家庭購買首套住房的公積金貸款額度提高至100萬元，長沙為兩孩及以上本地戶籍家庭增加一套住房名額，進一步激發(fā)本地購房需求潛力。

“因城施策，多措并舉，應出盡出?！笔茉L的業(yè)內(nèi)人士表示，本輪住房需求政策密集釋放，但市場整體表現(xiàn)并未出現(xiàn)明顯的拐點，未來政策力度有望進一步加強，以促進購房者預期好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，居民需求端相對疲軟的原因或并不在于購房門檻，更多與當下的宏觀環(huán)境及收入預期相關(guān)，對購買意愿的修復將成為一項關(guān)鍵工作。

切實降低購房門檻

需求端是樓市良性循環(huán)的原點，也是各項政策持續(xù)發(fā)力的關(guān)鍵目標。

為降低住房消費門檻，需求端寬松主要聚焦于解除限購、解除限貸、降低首付比例、降低房貸利率等方面，切實為購房者入市降低成本。

在限購方面，有30余個城市陸續(xù)放松了限購政策，調(diào)降了二手房或者外圍城區(qū)的限購條件，而杭州、成都、西安、廈門、武漢等熱點城市相繼加入，以及佛山和東莞相繼宣布全面退出限購，意味著需求端紓困政策在高能級城市群中進一步打開，有望推動更多潛在消費群體進入市場。

限貸方面，有超過100座城市放松限貸政策，部分城市首套房的最低首付比例已降低至20%，蘇州等50城還調(diào)降了二套房的首付比例，促進改善型需求入場。

此外，包括西安等城市放松了限價政策，廣州等城市已實質(zhì)性取消了二手房指導價政策，為二手房需求的釋放進行松綁。

而房貸利率的降低，則在本輪樓市周期中發(fā)揮了重要的引導作用。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年年底，已有30城將首套房貸利率降至4%以下，包括武漢、貴陽、天津等。

2023年1月，房貸利率又迎好消息，央行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進一步加大，可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態(tài)調(diào)整，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進一步下調(diào)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)計算，最近3個月新房房價環(huán)比和同比均持續(xù)下降的城市共有38個，其中二線城市有13個，三、四線城市有25個。如果從70個大中城市擴展至全國范圍，符合條件，可以調(diào)降首套房貸利率的城市數(shù)量將會更多。

經(jīng)過這輪調(diào)降，主流房貸利率已經(jīng)從之前的5%以上，降至4%左右，創(chuàng)近年新低。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，“通過下調(diào)房貸利率，切實減少了購房者的月供支出，能提振購房者買房、換房的意愿，也可以有效改善市場預期?！?/p>

即便是房貸利率執(zhí)行“LPR+55個基點”的北京，購房者也可以享受到實打?qū)嵉某杀窘档汀Ｙ彿空咄跹蟾嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，他2020年在北京市東四環(huán)附近購入了一套小型住宅，房貸的商業(yè)貸款部分利率為5.2%。今年1月1日之后，房貸隨LPR降至4.85%，每個月可省300元利息。

因城施策多措并舉

除了以往傳統(tǒng)的需求端支持政策，2022年以來，更多創(chuàng)新政策在“房住不炒”“因城施策”的原則下百花齊放。

1月10日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局回復網(wǎng)友稱，“對‘依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房指標’的相關(guān)政策已通過市政府常務會議審議，正在按程序報備?！?/p>

疊加長沙此前“盤活存量房供作租賃住房可釋放一套購房名額”的政策，理論上來看，長沙戶籍兩孩及以上家庭將擁有4套房的購房資格。

長沙多措并舉支持居住消費釋放，也是本輪樓市需求端松綁的一個縮影。

近段時間，多個熱點城市相繼出臺了包括“一人購房全家?guī)汀薄爸С侄嗪⒓彝カ@得更多購房資質(zhì)”、“提高公積金額度”“發(fā)放購房補貼”“二手房‘帶押過戶’”“‘賣一買一’可退個稅”等在內(nèi)的需求端支持政策，掀起了新一輪救市大潮。

這也是監(jiān)管層所希冀的動向。

住建部部長倪虹近期明確表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

李宇嘉認為，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向，即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調(diào)也從來沒有變過。住建部重申這一點，與央行“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”是一致的，就是要創(chuàng)造出政策紅利，引導和改善市場的預期，降低購房消費的門檻，盡快讓樓市需求端能穩(wěn)定下來。

一系列表態(tài)和支持政策密集釋放之后，重點城市已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖的火苗。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，元旦假期重點城市新房成交面積同比增長超兩成。

貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，1月上旬，50城日均帶看量較12月增加22%，北京、石家莊、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上。從成交量來看，貝殼50城1月上旬日均二手房成交量較去年12月日均增加39%。廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

“市場預期向上的趨勢基本確定。預計疫情期間被抑制的改善型需求會加快釋放，2023年一季度核心城市房地產(chǎn)市場有望迎來開門紅?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂表示。

但需求端的整體復蘇尚需時間。

一位不愿具名的知名民營房企北京區(qū)域高管告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們對于北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心城市的擔憂沒有那么大，但受到收入預期下行、房價無法持續(xù)上漲等情緒影響，廣闊的三四線城市居民的購房意愿趨于空前的理性，整體市場的復蘇需要預期先行回暖，“但這不是一蹴而就的”。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

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